一、目前我县小区业主委员会的现状及问题

       近年来，随着我县城市化进程的不断推进，城区新建小区大批涌现。但是，许多小区从开始交付使用起的两三年内，就不断出现破坏小区环境、随意改变和占用小区公共设施、车辆管理混乱、拖欠物业费等问题，新建小区边建边被破坏，一些高档小区硬件像欧洲、管理像农村，业主、物业、开发商三方矛盾不断激发，物业状告业主的诉讼案件不断出现。造成以上问题的关键因素之一是小区交付使用后，未能及时建立业主委员会，妥善协调处理业主、物业、开发商三方矛盾，以至于业主与物业、开发商矛盾直接对立。

       二、原因分析

       根据《浙江省物业管理条例》规定，小区房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的，或者小区首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的，物业主管部门应当指导筹备召开首次业主大会，选举成立业主委员会。业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。但是，目前多数楼盘为分期开发、分期交付使用，建设单位为避开业主监督，往往以小区尚未完全建成并交付使用，整体交付使用房屋面积比例不达标为由，拖延筹备召开业主大会。业主委员会没有成立之前的物业管理是前期委托物业，虽是招标物业，但考虑到与建设单位之间的利益关系，物业的许多工作更多地是遵从建设单位的意见，业主的一些合法权益得不到有效维护。业主对建设单位和物业之间的职责混淆不清，许多本该向建设单位主张的诉求得不到解决后，将矛盾转向物业，矛盾激化。业主内部因缺乏业主委员会的组织、引导和协调，业主诉求不一，各类矛盾混杂，加之业主素质参差不齐，一些本该及时化解的苗头性、倾向性问题最后累积发酵，恶性循环。

       三、相关意见建议

       打造优雅竹城、建设中国最美县域，小区的和谐稳定是重要的基础。建议政府出台文件，明确对新建和分期在建小区，实行分期开发建设、分期交付使用、分期筹建业主委员会，切实做好小区的前期管理。具体建议如下：

       1、明确政策规定。对于分期开发建设的小区，把分期成立业主委员会作为硬性要求之一，在建设项目审批或者销售价格审批等环节予以明确，强化刚性约束。只要首期出售并交付使用的建筑面积达到首期物业总建筑面积60%以上的，或者首期首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到首期物业总建筑面积30%以上的，即可成立首期业主委员会。后续各期以此类推，分期开发交付、分期增补业委会成员。

       2、明确责任主体。根据《浙江省物业管理条例》规定，物业主管部门应当指导筹备召开首次业主大会，选举成立业主委员会，业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。据此，明确首期首次业主大会由物业主管部门作为责任主体，负责协调业主代表和建设单位、居民委员会实施推进。后期由首届业主委员会为主体，物业主管部门、建设单位、居民委员会协助指导。

       3、强化指导服务。目前一些业主委员会和物业矛盾比较突出，关键在于一些业主委员会对自身的职责定位不够清晰，对业委会履行职能的程序和业务不熟悉，过于强调业主维权，忽视了业委会作为业主与物业、开发商之间沟通协调职能，沟通协调、依法维权意识不强，维权方法简单。对此，物业主管部门要加强对业主委员会的业务指导和培训，尤其是业委会工作基本业务知识、小区公共资产接收管理、财务管理等方面要重点进行指导培训，让业委会指导要干什么、怎么干。属地街道和居民委员会要强化服务意识，及时关注动态、掌握情况，并积极帮助业委会开展协调沟通关注。

       安吉最美县域的建设不仅体现在环境和建筑上，还在于人们的认同感和幸福感，急广大业主之所急，构建和谐美丽的居民小区，就是在精神层面上建设最美县域。（朱浚氲、周昌平）