第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业 服务人和其他当事人的合法权益，营造美好宜居环境， 推进社区治理现代化，根据《中华人民共和国民法典》 《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法 律、法规，结合本市实际，制定本条例。 [释义] 本条是关于立法目的及依据的规定。 本条例不仅是规范物业管理活动，而且要平等维护物 业管理活动中各方主体的合法权益，落脚点是营造美好宜 居环境，推进社区治理现代化。 本条例作为实施性的法规，是上位法的细化和补充。 主要立法依据是《中华人民共和国民法典》（以下简称民 法典）物权编第六章和合同编第二十四章对物业管理的规 定、国务院《物业管理条例》（以下简称“国条”）、《浙 江省物业管理条例》（以下简称“省条”）。 条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理 人。第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督 活动适用本条例。 [释义] 本条是关于适用范围的规定。- 2 - 一是适用的空间，即适用全市行政区域，既包括住宅， 也包括办公楼、商场、工业厂房、医院、学校等非住宅的 物业管理。 二是适用的行为，既适用业主、物业服务人和其他当 事人在物业管理活动中因合同行为或其他民事行为形成 的民事法律关系，也适用相关行政管理部门与行政相对人 在物业管理活动中的管理与被管理、监督与被监督的行政 法律关系。 第三条 物业管理遵循党建引领、以人为本、权责 统一，以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原 则。[释义] 本条是关于管理原则的规定，既包括总体原则又包括 具体原则。 总体原则是党建引领、以人为本和权责统一。党建引 领，是指物业管理工作应当坚持和体现党的领导，充分发 挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，以 引领凝聚物业管理各主体形成治理合力。以人为本，强调 的是物业管理活动必须坚持以人民为中心的发展思想，以满足 人的需求为价值导向，切实维护好业主的合法权益。权责 统一，强调的是权利和义务的一致性，维护的是各方享有 的合法权益，同时强调各主体实现权益的平衡性。 具体原则是业主自治、专业服务和政府监管。业主自- 3 - 治，是指业主依法独立自主行使权利并履行义务，如参加 业主大会会议，行使选举权和被选举权；业主共同决定选 聘和解聘物业服务人。专业服务，是指鼓励聘请具有专业 服务能力的物业服务人开展物业服务。政府监管，是指各 级政府及其职能部门按照法律法规规定，加强对物业管理 活动的监督、管理，保障物业管理活动规范有序。 第四条 市、区县人民政府应当将物业管理纳入基 层治理体系，加强对物业服务行业的培育，推进物业管 理市场化、规范化、标准化。 南太湖新区管理委员会根据授权、委托，在所辖区 域内履行区县人民政府职责。 [释义] 本条是关于政府职责的规定。 基于物业管理活动与人民生活的密切性、与社会发展 的关联性等，要求市、区县人民政府将其作为基层治理的 重要内容，纳入治理体系，并采取有效措施，加强对物业 服务行业的培育。着眼物业管理充分竞争、自由选择、优 胜劣汰；着眼有规程、讲程序、重步骤；着眼定标准、强 服务、控质量。 第五条 市住房和城乡建设行政主管部门（以下称 市物业主管部门）负责全市区域内物业管理活动的指导 和监督管理，制定物业管理相关政策和示范文本，发布 物业服务等级标准，指导物业服务行业协会开展行业自- 4 - 律等工作。 区县住房和城乡建设行政主管部门（以下称区县物 业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理，指 导街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作，并会同街 道办事处、乡镇人民政府定期开展业主委员会成员培训。 发展改革、公安、司法行政、财政、自然资源和规 划、生态环境、应急管理、市场监督管理、人民防空、 大数据、综合行政执法等部门应当按照各自职责，做好 相关的监督管理工作。 [释义] 本条是关于部门职责的规定。 第一、二款对两级物业主管部门职责履行作了强调。 所称示范文本包括临时管理规约、管理规约、业主大会议 事规则、业主委员会选举办法、前期物业服务合同、物业 服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等，由 市物业主管部门负责制定。 第三款对其他相关部门职责进行了明确。在列举部门 后用了“等”，是指未列举的其他部门也要按照相关法律 法规规定履职。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管 理作为基层治理的重要内容，负责指导业主大会成立、 业主委员会选举等工作，协调物业管理与社区治理、社 区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。居（村）民委员会应当对业主自治进行指导和监督， 协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的监督管 理工作，推进社区治理。 [释义] 本条是关于基层职责的规定。本条例从实际执行和基 层治理需要出发，在基层职责中将街道办事处、乡镇人民 政府作为重点，进行了制度设计。 明确街道办事处、乡镇人民政府不能仅将物业管理当 作一项事务，而应将其作为基层治理的重要内容。 居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，应当 体现在召开业主大会会议、选举业主委员会或更换业主委 员会成员、选聘或解聘物业服务人等活动中。 第七条 建立健全社区、村党组织领导下的居（村） 民委员会、业主委员会、物业服务人议事协调机制，发 挥所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区的有 关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区建 设。国家公职人员、人大代表、政协委员、先进模范等 应当带头遵守物业管理相关规定，充分发挥示范引领作 用。[释义] 本条是关于议事协调机制的规定，也是党建引领原则 的具体体现。 - 5 -- 6 - 议事协调机制的建立，强调了社区、村党组织的领导 作用，除居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人参 加外，还规定在社区内的有关单位、组织和相关联系部门， 也要以一定的形式参与联动，促进共建共享、共促互进。 第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律，规 范服务行为，促进物业服务企业诚信经营，开展行业守 信激励和失信惩戒，推动行业健康有序发展。 [释义] 本条是关于物业服务行业协会的规定。在国家推进 “放管服”改革的背景下，行业协会应更好地发挥作用。 本条强调了“行业自律”，其目的是通过共同约定、 从严管理，促进行业健康发展，增强行业荣誉感，提升服 务对象的满意度。 第九条 业主委员会、物业服务人、业主以及有关 组织和个人参与基层治理、文明建设等活动表现突出的， 市、区县人民政府应当给予表扬奖励。 物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其 他管理措施的，区县人民政府给予必要的物资和资金支 持。[释义] 本条是关于激励和保障措施的规定。 第一款强调了基层治理、文明建设等活动需要相关主 体共同参与。“有关组织和个人”包括垃圾分类服务企业、- 7 - 所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区有关部门 及个人等。 第二款考虑在执行政府依法实施防疫、救灾等应急措 施的特殊情况下，物业服务人作为社区重要力量在实施应 急处置工作中实际付出较多，明确政府主动给予必要的物 资和资金支持。 第十条 鼓励开发、采用新技术、新方法，促进互 联网、物联网等技术与物业管理的融合，提高物业管理、 服务的智能化水平，并依法保护个人信息安全。 市物业主管部门应当建设统一的物业管理数字化信 息平台。[释义] 本条是关于智能管理的规定。 第一款不仅鼓励采用，还鼓励开发新技术、新方法， 实现物业管理服务中的“数字赋能”，同时要注意保障个 人的信息安全。 第二款是将建设统一的信息平台责任交予市物业主 管部门，以防止过度开发，造成社会资源浪费。结合本条 例其它规定，此信息平台包含信息的依法发布，相关资料、 标准、规范的便捷查询，业主意见的征求和投票表决，物 业服务人过往服务的信用查询，物业费代收代付，物业管 理法律法规和政策咨询，物业纠纷投诉处理等服务功能。- 8 - 第二章 业主和业主组织 第十一条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规 规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。 [释义] 本条是关于业主的权利和义务的规定。 根据地方立法尽量不重复上位法的原则，本条所指 “法律、法规规定”的权利义务，主要包括：民法典、“国 条”“省条”和本条例的规定。权利如“占用业主共有的 道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有” “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要”等；义务如“业主不得违反法律、法规 以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”“业主行使权 利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权 益”等。第十二条 物业管理区域具备业主大会成立条件 的，街道办事处、乡镇人民政府指导业主成立业主大会 筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会 议。区县物业主管部门应当对筹备召开首次业主大会会 议给予业务指导。 筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡镇人民 政府、居（村）民委员会的人员组成。筹备组组长由街 道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的人员担任。筹备组由五至十一人单数组成，其中业主人数不低 于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街 道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会组织业 主推荐产生。具有本条例第十七条所列情形之一的业主， 不得参加筹备组。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物 业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日， 可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主。业主 对成员名单有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协 调解决。[释义] 本条是关于业主大会筹备组设立的规定。 第一款关于具备业主大会成立条件是指符合“省条” 第八条规定。 第二款对筹备组组成除“省条”明确的成员外，增加 了街道办事处、乡镇人民政府的人员进入筹备组，并强调 了组长人选，以进一步加强对物业管理工作的指导监督。 第三款明确了筹备组组成人员的概数，具体则按小区 规模、业主总人数在概数内一般由街道办事处、乡镇人民 政府确定；业主人数不低于百分之五十，则体现了筹备组 应发挥业主主体作用，维护好业主利益。明确街道办事处、 乡镇人民政府或者居（村）民委员会为推荐主体，具体落- 9 -- 10 - 实中可以推荐热心公益事业、责任心强、具有一定组织能 力的业主参加。实践中，有的小区按不同类型房屋推荐业 主代表参加筹备组，可供参考借鉴。 第四款公示筹备组成员相关内容，一般应包括姓名、 所在单位、联系方式等。“物业管理区域内显著位置”， 主要包括公告栏、主要出入口、楼道口、电梯厢等场地。 考虑到电子信息技术应用不尽成熟，规定“可以”而不是 “必须”通过电子信息技术的方式告知全体业主。 街道办事处、乡镇人民政府协调解决业主异议，应当 听取诉求及理由、依据，进行核查和研究。如异议成立的， 则应调整人选；异议不成立的，则应做好政策解释和说服 工作。第十三条 筹备组负责下列工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专 有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、 形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定 业主委员会成员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会 议时间、地点、议题和议程通知全体业主。业主有异议 的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会 会议。业主大会成立后，筹备组自动解散。 [释义] 本条是关于筹备组工作内容的规定。 第一款对筹备组负责工作事项在“省条”第八条原则 规定基础上，作了进一步细化。 第二款规定了筹备组召开首次业主大会会议的告知 义务。实践中告知的方式可多种多样，对有异议的，筹备 组不仅要记录，还必须予以答复，并应在吸收合理意见基 础上，完善准备工作。 第十四条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单 位按照市、区县人民政府制定的标准承担，在建设单位 办理竣工验收备案前，将筹备经费存入街道办事处、乡 镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。筹备经 费应当专户储存，专款专用。 [释义] 本条是关于筹备经费的规定。 明确筹备经费由建设单位承担，具体标准由市、区县 人民政府制定，并可根据实际情况进行必要调整。筹备经 费的存入必须在竣工验收备案前完成，考虑到筹备期业主- 11 -- 12 - 组织尚未成立，筹备经费应存入街道办事处、乡镇人民政 府账户，并要求单独建账管理。为保值增值，防止不廉洁 行为发生，存入银行必须“以竞争性方式选择产生”。 第十五条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）设立业主委员会候补委员制度； （五）聘请执行秘书、财务人员等； （六）确定有关人员的报酬或者补贴； （七）选聘和解聘物业服务人； （八）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从 事经营活动； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分 之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表 决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参 与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人 数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数- 13 - 过半数的业主同意。 成立业主大会的，可以由业主大会依法决定物业管 理事项；未成立业主大会的，可以由居（村）民委员会 组织业主依法共同决定物业管理事项。 [释义] 本条是关于业主共同决定事项的规定。 第一款列举了决定事项的内容规定，在民法典第二百 七十八条已有规定的情况下，结合我市实际增设了“聘请 执行秘书、财务人员等”“确定有关人员的报酬或者补贴” 两项内容。实践中，可由业主大会按需要选择、确定。 第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由 五至十一人单数组成，每届任期三年至五年，履行下列 职责：（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、 财务收支情况和物业管理实施情况； （二）拟定物业服务人选聘方案； （三）根据业主大会决定，代表业主与物业服务人 签订物业服务合同； （四）及时了解业主对物业服务的意见、建议，监 督和协助物业服务人履行物业服务合同； （五）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，督 促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修 资金；（六）协助居（村）民委员会调解业主、非业主使 用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （七）根据业主大会决定，组织、监督物业共有部 分的经营、使用； （八）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员 会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和 工作档案； （九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村） 民委员会做好物业管理区域的社区建设工作； （十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当于会议召开三日前，将业主委员会 会议的内容和议程在物业管理区域内显著位置公示，听 取业主的意见。召开会议时可以邀请物业主管部门、街 道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会派员列 席，也可以邀请业主列席。 [释义] 本条是关于业主委员会职责的规定。 第一款对“国条”第十五条规定作了细化和补充。本 款规定的人数和任期，均由业主大会从实际出发自主确 定。业主委员会作为业主大会的执行机构，其权力来自业 主大会授权，因此，业主委员会履职必须充分反映业主的 共同意愿，自觉接受业主的监督。 第二款“邀请业主列席”，一般是指根据会议议决事 - 14 -- 15 - 项，邀请与事项有关联的业主列席。 第十七条 业主委员会成员应当由热心公益事业、 责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中国共 产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。 管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之 一的，不得担任业主委员会成员： （一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未 满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的； （二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满 一年的；（三）违反约定拒交物业费，为人民法院、仲裁机 构生效法律文书确认，拒不执行的； （四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成 不良影响的； （五）业主大会决定的其他情形。 区县物业主管部门应当会同有关部门建立业主委员 会成员候选人资格信息查询服务机制。 [释义] 本条是关于担任业主委员会成员条件的规定。 第一款规定资格和禁止条件。重申了“国条”第十六 条第二款“热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力” 的资格要求，同时对中国共产党党员、具备专业知识的业 主参选业主委员会成员提出鼓励，其目的是发挥党员的先- 16 - 锋模范作用、专业人士的业务专长。实践中基层组织应通 过合法有效的形式实现“鼓励”的目的。同时管理规约、 业主大会议事规则可以规定，不得担任业主委员会成员的 五种负面情形，其目的是弘扬社会主义核心价值观，选举 出令人信服的业主委员会。第四项规定“违反社会公德、 职业道德、家庭美德，造成不良影响的”，一般可理解为 有拒不承担赡养、抚养、扶养义务，虐待、遗弃家庭成员， 随意辱骂、殴打他人及其他违反社会公德、职业道德、家 庭美德等行为，造成不良社会影响的情形。 第二款规定资格信息查询服务机制应由区县物业主 管部门牵头建立，选举前会同纪委监察、组织、公安、税 务、市场监管等部门共同实施，目的是提供有关情况，供 候选资格排查使用。 第十八条 业主委员会成员应当认真履行职责、承担 业主委员会安排的工作任务，不得有下列行为： （一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域 的物业服务企业任职或者投资入股； （二）擅自动用建筑物及其附属设施的维修资金、 公共收益，或者侵占、挪用业主共有财物； （三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业 服务人、有利害关系的单位或者个人提供的利益，接受 减免物业费或者其他费用； （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管- 17 - 理无关的活动； （五）违规使用业主大会或者业主委员会印章； （六）隐匿、篡改、毁弃或者拖延、拒绝提供有关 资料；（七）其他损害业主共同利益或者妨碍公正履职的 行为。[释义] 本条是关于业主委员会成员禁止行为的规定。 本条对成员规定了七种禁止性行为，这是从维护业主 的共同利益出发作出的要求。实践中应从可能发生违法违 规、不廉洁等影响公信力的情形来从严要求。第七项规定 “其他损害业主共同利益或者妨碍公正履职的行为”，实 践中一般包括向为本物业管理区域提供服务的物业服务 人推销业务、销售商品，与本业主委员会订立商业合同或 者进行交易等，并同时具有损害业主共同利益或者妨碍公 正履职的情形。 第十九条 业主委员会应当将下列事项在物业管理 区域内显著位置公布，可以同时通过电子信息技术的方 式告知全体业主： （一）业主大会议事规则、管理规约； （二）物业服务合同； （三）业主大会和业主委员会经费收支情况； （四）业主大会和业主委员会的决定；- 18 -（五）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使 用情况；（六）物业共有部分的收益、使用； （七）接受经济责任审计情况； （八）其他应当向业主公开的事项。 [释义] 本条是关于业主委员会公开事项的规定。 本条规定的公开原则是依法、全面、准确，以促进业 主大会和业主委员会职权在阳光下行使，切实保障业主的 知情权、参与权、监督权。第八项所涉内容虽未作具体描 述，但应尽可能向业主公开更多内容，接受业主的监督。 公开方式除常规手段外，还可以通过电子信息技术方 式。凡公开内容，市物业主管部门建设的物业管理数字化 信息平台必须全部纳入，并做好资料、数据保存，以方便 业主随时查询。 第二十条 业主大会可以在议事规则或者管理规约 中规定，有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止， 由业主委员会予以公告： （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二）有本条例第十七条规定不得担任业主委员会 成员情形的； （三）因疾病或者其他原因难以履行职责的； （四）因故意犯罪被依法追究刑事责任的；- 19 - （五）违反本条例第十八条禁止性规定的； （六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出 辞职的；（七）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或 者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数 的。业主委员会成员自职务终止之日起三日内应当将其 保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等 移交业主委员会。 [释义] 本条是关于业主委员会成员职务终止的规定。所列职 务终止情形，一般应载入业主大会议事规则或管理规约。 业主委员会应动态核查，如发生第一款规定可终止情 形的，应履行程序公告其职务终止。 实践中，街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委 员会应加强动态监督，特别是职务终止后，原成员应按时 移交保管财物、资料等。 第二十一条 业主委员会候补委员应当符合担任业 主委员会成员的条件，由业主大会选举产生，人数不超 过业主委员会成员人数的二分之一。候补委员可以列席 业主委员会会议，但不享有表决权。 业主委员会成员出现空缺时，从候补委员中按照得 票顺序依次递补为业主委员会成员并由业主委员会予以- 20 - 公告。业主委员会候补委员职务终止，参照本条例第二十 条执行。[释义] 本条是关于业主委员会候补委员制度的规定。实践中 应倡导设立候补委员制度，这是对我市成功做法的固化， 以保障业主委员会动态有效履职，减少多次选举带来的社 会成本浪费。 第二十二条 业主委员会任期届满六十日前，应当按 照有关规定组织换届选举。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道 办事处、乡镇人民政府应当督促其限期组织换届选举， 居（村）民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、 协助。新一届业主委员会履职之日起十日内，原业主委员 会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下， 将保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物 等移交新一届业主委员会。 业主委员会任期届满和业主委员会主任离任时，经 业主共同决定，可以进行经济责任审计。街道办事处、 乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以指导和协助。 [释义] 本条是关于业主委员会换届选举的规定。- 21 - 第二款强调的是按时进行业主委员会换届选举。对任 期届满六十日前，未启动换届选举的，一般是指业主委员 会未按照有关程序和要求召开业主大会会议决定新一届 业主委员会人选，包括未召开业主委员会会议讨论相关事 项，未通知业主开展换届准备，未接受业主报名参选业主 委员会成员等情形。 条例规定街道办事处、乡镇人民政府是业主委员会换 届的监督主体，日常应掌握各业主委员会换届日期，加强 动态监督，指导好业主委员会任期届满的换届准备工作。 如发现业主委员会无正当理由拖延换届准备的，或不能连 任而故意拖延的，街道办事处、乡镇人民政府应予警示并 及时干预，指导居（村）民委员会开展好相关工作。 经济责任审计既是业主知情权的实现，也是对业主委 员会及主任履职表现的证明。经济责任审计应坚持实事求 是，虽规定“可以”，现实中不审计应为“例外”，尤其 是业主对公共收益不透明或问题意见集中的，更应组织审 计。经济责任审计可以聘请专业审计机构进行。业主委员 会及主任作为被审计对象不应成为组织者，具体工作一般 由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会组织实 施。审计费用在公共收益中列支。 第二十三条 业主委员会人数不足二分之一或者有 其他原因不能正常履职的，街道办事处、乡镇人民政府应当通知业主委员会终止履行职责并指导改选。 在新一届业主委员会产生前，由居（村）民委员会 代行业主委员会职责并予以公告。居（村）民委员会应 当在三个月内组织召开业主大会会议，选举产生业主委 员会。新一届业主委员会产生后，居（村）民委员会履 职自动终止。 [释义] 本条是关于业主委员会特殊情形改选的规定。 第一款规定有主客观原因不能正常履职的情形。实践 中，情形一般包括：业主委员会成员人数经递补仍不足二 分之一；业主委员会连续三个月未开展工作；业主委员会 存在滥用职权等违法违规行为；业主委员会作出的决定严 重违反法律法规和议事规则、管理规约。 除畅通业主反映渠道外，街道办事处、乡镇人民政府 作为监督主体，还应主动发现特殊情形并组织好改选。 第二款从维护业主共同利益考虑，特殊情形改选未完 成前，由居（村）民委员会代行业主委员会职责。期间主 要应加强对印章、财务等方面事项的直接管控，而对选聘、 解聘物业服务人等需要业主共同决定的事项，一般应由改 选后新的业主委员会召开业主大会会议依法决定。为了避 免或者防止居（村）民委员会滥用权力、长期代行职权， 规定在三个月内组织召开业主大会会议，选举产生业主委 员会。 - 22 -- 23 - 第二十四条 业主共同决定事项采用电子投票表决 的，可以通过市物业主管部门建立或者认定的电子投票 系统进行。 [释义] 本条是关于电子投票表决的规定。 业主投票表决的，可以按照传统方法，由会议投票、 业主本人书面签字，也可以采用电子信息等新技术表决。 市物业主管部门建设的物业管理数字化信息平台是电子 投票表决的主要平台，使用其他电子票决系统的，一般先 由市物业主管部门认定。 第三章 前期物业管理 第二十五条 住宅物业的建设单位应当依照法律、法 规规定，通过招投标方式或者协议方式选聘前期物业服 务人。建设单位应当将前期物业服务合同、临时管理规约 报送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将前期 物业服务合同和临时管理规约转送相关的街道办事处、 乡镇人民政府和居（村）民委员会。 [释义] 本条是关于前期物业服务人选聘的规定。 第一款规定选聘前期物业服务人的方式。按照“国条” “省条”规定，建设单位一般应当通过招投标方式选聘物- 24 - 业服务人，采用协议方式的应当满足两个条件：一是投标 人少于 3 人或者住宅规模较小;二是必须经过区县物业主 管部门批准。 第二款规定了备案和转送，其目的是既明确主管部 门，也让实际承担监督管理的街道办事处、乡镇人民政府 和居（村）民委员会，更好了解前期物业管理情况。 第二十六条 物业服务用房的配置应当在建设用地 出让条件中明确。地下部分作为商业等经营用途的，其 建筑面积应当计入地上总建筑面积计算基数。 物业服务用房应当相对独立、集中配置，所在楼层 为地面以上不超过二层。物业管理区域建筑物总面积在 十五万平方米以下的，物业服务用房不得超过两处；建 筑物总面积超过十五万平方米的，物业服务用房不得超 过三处。物业服务用房用于经营的，应当以可对外经营为原 则，位于底层的建筑面积不得少于二分之一。 业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。 [释义] 本条是关于物业服务用房配置的规定。 第二款主要是针对实践中物业服务用房过于分散提 出的集中配置要求。“省条”第二十六条已对物业服务用 房面积作出规定，本条例重点强调了物业服务用房要相对 集中，且不超过二层等，这更能使物业服务人优化服务环 境，更好方便业主办事。公共门厅、值班保安室等用房属- 25 - 于共用设施用房，不属于物业服务用房。 第二十七条 物业服务人应当在接管物业项目时对 物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等进行承 接查验。承接查验发现问题的，建设单位应当在物业交 付前整改并经验收合格。 物业承接查验双方不得恶意串通，伪造有关文件、 资料，隐瞒共用部位、共用设施设备的数量和质量不符 合约定或者规定情形，损害业主利益。 物业承接查验应当在区县物业主管部门、街道办事 处、乡镇人民政府监督下进行，邀请部分业主参加。 [释义] 本条是关于前期物业承接查验的规定。 前期物业承接查验是物业管理十分重要的环节，由于 此时业主组织尚未建立，如无外部监督，业主共同利益很 容易受损。因此，第一款规定物业服务人除对物业共用部 位、共用设施设备进行承接查验外，增加“物业服务用房 等”作为承接查验对象，以更全面维护业主利益。 第二款对承接查验中相关行为作出禁止性规定，重点 突出了主观上的故意和客观上对业主共同利益的损害，同 时也是对公共安全造成了潜在危害。此条款在适用中还应 注意与刑法的衔接。 第三款作出了应当邀请部分业主参加的规定，其目的 在于更好维护业主共同利益。基于业主尚未入住、且签约 业主数量不多，物业服务人可商请街道办事处、乡镇人民- 26 - 政府或村（居）民委员会，通过发布公告、电话预约等形 式邀请。第二十八条 物业服务人应当与建设单位签订物业 承接查验协议，明确物业承接查验基本情况、存在问题、 解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等事项，报 送区县物业主管部门备案。备案机关应当及时将物业承 接查验协议转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居 （村）民委员会。 [释义] 本条是关于前期承接查验协议、备案的规定，其目的 在于强化责任、留存齐全的资料。 承接查验协议内容应尽可能具体、明确。明确物业主 管部门作为备案机关的转送责任，以扩大监督面。 第四章 物业管理服务 第二十九条 鼓励业主大会通过公开招投标方式选 聘物业服务人。 物业服务人选聘方案应当包括拟选聘物业服务人的 信用状况、服务实绩、服务内容要求及收费标准、人员 配备、合同期限和选聘方式等内容。 物业服务人应当在物业服务合同签订之日起十五日 内，将合同报送区县物业主管部门备案。备案机关应当 及时将物业服务合同转送相关的街道办事处、乡镇人民- 27 - 政府和居（村）民委员会。 [释义] 本条是关于物业服务人选聘的规定。 以何种形式选聘物业服务人是业主自治的重要内容， 由业主大会决定。选聘方式有两种，法规不强制规定具体 方式，是为了更好维护业主共同利益，但倡导性规定一般 应作优先考虑。 第三十条 物业服务人应当按照物业服务合同约定 履行义务;不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物 业管理无关的活动。 市、区县物业主管部门应当加强对物业服务人的考 核、管理，提高物业服务质量。 [释义] 本条是关于物业服务人履约和监督管理的规定。物业 服务合同的内容，“国条”第三十四条、“省条”第二十 九条都作了具体规定，本条例不再重复。 第一款规定物业服务人按照合同履职，具体应体现既 全面又按时，同时要求公开，凡合同规定应当公开的事项 一律公开，以接受业主监督和评判。此外，依照民法典第 九百三十八条第二款规定，“物业服务人公开作出的有利 于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”，服务 承诺事项也是物业服务人必须履行的合同义务。 第二款作出市、区县物业主管部门应当加强对物业服 务人的考核、管理的规定。针对实际生活中物业服务准入- 28 - 门槛低、服务不规范、质量普遍不高的现状，各级政府应 当从推进治理体系和治理能力现代化建设高度，采取有效 措施，推动物业服务专业化、优质化、规模化发展。同时 各级物业主管部门要切实加强对前期承接查验、设施设备 移交监管、服务信息公开、质价相符等方面的监督管理。 实践中可完善物业企业评级，探索红黑榜制度，建立问题 督促整改机制等，以提升物业服务质量。 第三十一条 物业服务人应当将下列信息在物业管 理区域内显著位置公示，可以同时通过电子信息技术的 方式告知全体业主： （一）物业服务人的营业执照、信用信息和服务咨 询投诉电话，项目负责人的基本情况和联系方式； （二）物业服务内容、标准，收费项目、标准、方 式等；（三）物业承接查验情况和物业承接查验协议； （四）电梯、消防、二次供水等专项设施设备的日 常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养记 录和应急处置方案等； （五）涉及维修、更新、改造项目资金使用情况的 明细；（六）水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情 况；（七）由物业服务人受托经营的业主共有部分收益 情况；- 29 - （八）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公 示的其他信息。 前款第一项至第四项应当持续公示并及时更新；第 五项、第六项每年公示不少于一次，第七项每半年公示 一次，公示期不少于三十日。业主对公示内容有异议的， 物业服务人应当予以答复。 [释义] 本条是关于物业服务人信息公示的规定。 第一款规定公示的方式和内容。第一项规定的物业服 务人如果是非法人的其他管理人，没有营业执照、信用信 息的，只需提供该项其他内容。第二项规定的目的是体现 服务标准与收费标准的对应，实现质价相符。第七项规定 的“业主共有部分收益情况”，事关业主直接利益，物业 服务人在公示时，应当细化条目、详实列出。 第三十二条 物业主管部门应当动态发布物业服务 等级标准。物业服务行业协会应当监测并定期发布物业 服务项目成本信息和市场价格信息。 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原 则，由业主和物业服务人按照国家、省有关规定，在物 业服务合同中约定。 [释义] 本条是关于物业服务标准和物业费定价的规定。 第一款考虑的是，在推进行政管理改革中，应充分发 挥物业主管部门和物业服务行业协会两个主体的积极性。- 30 -第二款规定物业费定价的原则和要求。按照国家和省 有关规定，物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不 同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政 府指导价和市场调节价。其中，普通住宅小区（不包括别 墅等高标准住宅）的前期物业服务收费实行政府指导价； 非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以 后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。随着 国家“放管服”改革的深化，市场调节价有逐步扩大的趋 势。2018 年浙江省定价目录，保留了授权市人民政府制 定市辖区普通住宅前期物业收费价格，但取消了授权县人 民政府制定普通住宅前期物业收费价格的规定。 第三十三条 业主应当按照约定向物业服务人支付 物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可 以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的， 物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 业主转让物业专有部分的，应当如实告知受让人物 业费支付情况。 [释义] 本条是关于物业费支付的规定。 第一款规定依照约定支付物业费的义务。这里的“约 定”，是指物业服务合同。支付的主体是业主和物业使用 人，按“国条”第四十一条规定，如约定物业使用人支付 的，业主为连带责任人。- 31 - 物业费的支付，是开展物业服务工作的物质保障，物 业费欠交现象必然影响物业服务的正常开展和质量提升。 业主不得以房屋空置、开发建设存在遗留问题，未接受或 者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付物业费，个别业 主以上述理由拒交物业费，既违反了权利义务一致的原 则，也损害了业主的共同利益。 第二款规定了有关不支付物业费的救济手段。本款对 民法典第九百四十四条的规定作了重点强调。对于业主拖 欠物业费情形，除按本款规定执行外，有关各方应当深入 分析原因，提出共性问题解决方案，借助社会力量，做好 解释劝导和教育工作，从维护共同利益的角度促使其支付。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8 号）第五条 规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、 部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重 复收费等，属于违规收费行为，应当督促物业服务人及时 纠正。同时物业服务人应遵守民法典第九百四十四条第三 款“不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交 物业费”的规定，否则即属违法。 第三十四条 业主委员会和物业服务人签订物业服 务合同时，可以约定每年将一定比例的应交物业费存入 业主委员会专门账户并根据物业服务质量评价结果予以 支付。业主委员会应当组织业主共同对物业服务人进行服- 32 - 务质量评价。区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人 民政府应当对物业服务质量评价内容、方式等进行指导。 [释义] 本条是关于物业服务质量评价的规定，此为维护业主 共同利益的创新设计。 第一款关于支付一定金额作为物业服务质量保证的 规定，有利于更好地促进物业服务的优质高效。双方进行 自愿协商，对于交不交、交多少，如何按评价结果支付等， 都应当形成共识后，写入合同共同遵守。 第二款对物业服务评价实施和参与主体作了规定。明 确由业主委员会组织业主共同评价，有利于强化业主的主 体意识和监督责任。同时明确区县物业主管部门、街道办 事处、乡镇人民政府进行指导，目的是促进评价结果更为 客观公正，减少和避免纠纷的发生。 第三十五条 物业服务合同终止的，原物业服务人应 当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，配合 新物业服务人做好查验、交接等相关工作，并向业主委 员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资 料和财物： （一）建设单位依法移交的物业承接查验资料； （二）物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设 备；（三）公共收益的结余、预收的物业费； （四）公共水电分摊费用交纳记录，物业共有部分运- 33 - 行、维修、更新、改造和养护的有关资料； （五）应当移交的其他资料和财物。 交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、技防、 道闸系统等共用设施设备的使用维护现状给予确认，因 原物业服务人管理、使用不当造成无法正常使用的，应 当由其组织修复或者承担相应责任。 区县物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当 加强对交接工作的监督。 [释义] 本条是关于退出交接的规定，内容是对“省条”第三 十七条规定的细化。 第二款对共用设施设备现状确认和损坏责任承担作 了规定。损坏责任运用了过错责任原则，依照民法典第一 千一百六十五条精神，规定了“行为人因过错侵害他人民 事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。为减少或避免 发生退出交接时纠纷，物业服务人应当详尽记载并提供日 常管理和维护的资料，以佐证管理使用情况，否则将因资 料遗失等疏于管理行为，依法承担不利后果。 为确保交接顺畅，第三款规定各监督主体应主动履 职。第三十六条 对建成时间早、配套设施设备不全或者 破损，未实施物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、 乡镇人民政府指导成立业主组织，选聘物业服务人或者 开展自我管理；无法选聘物业服务人或者无法开展自我- 34 - 管理的，街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居 （村）民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物 业服务，所需费用由业主承担。 市、区县人民政府应当制定老旧住宅小区整治改造 计划，完善配套基础设施和公共服务设施，逐步实施物 业管理。[释义] 本条是关于老旧住宅小区管理的规定，其目的在于顺 应发展变化，改善居住环境，优化物业服务。 第一款要求：一是强化观念引导，以推进物业服务市 场化为发展方向；二是强化政府扶持，既要积极指导开展 物业服务人选聘，同时对不具备完全市场化条件选聘物业 服务人的，要提供基本物业服务；三是强化享服务、尽义 务的意识，权利与义务一致性是法治原则，业主在享受物 业服务的同时理应支付物业费。 基于目前全市老旧小区数量仍然较多，各级政府应当 确定老旧住宅小区的范围，重视老旧小区基础设施的改造 并制定计划，让全体业主共享发展成果。 第三十七条 对未成立业主组织的保障性住房、政府 征收安置房小区，街道办事处、乡镇人民政府应当指导 成立业主组织，实施业主自治，逐步推进物业管理。 [释义] 本条是关于保障性住房、政府征收安置房小区管理的 规定。保障性住房、政府征收安置房小区，一般是政府投资 建设的，建设管理依据相关政策文件实施。基于现实状况 和物业管理的需要，仍应引导业主增强主体意识，行使业 主自治权利，强化有偿服务理念，逐步推进物业管理市场 化。 第五章 物业使用与维护 第三十八条 管理规约可以对住宅小区车辆停放、消 防安全、装饰装修、杂物堆放、动物饲养等事项以及约 束性措施依法作出约定。 对物业管理区域内发生的违反法律、法规以及管理 规约的行为，业主、业主委员会有权劝阻、举报。物业 服务人应当及时劝阻、制止，收集固定相关证据；劝阻、 制止无效的，应当向有关行政主管部门报告并协助处理。 [释义] 本条是关于管理规约及监督执行的规定。 第一款对管理规约事项作出规定。管理规约是实现业 主自治的重要抓手和依据，必须共同遵守。在制定过程中， 应当把握以下事项：因管理规约对业主具有普遍约束力， 须经业主依程序共同决定；管理规约应从实际出发，坚持 问题导向，条文所列车辆停放、消防安全、装饰装修、杂 物堆放和动物饲养等只是较为突出的共性问题，管理规约 也可以对小区突出的个性问题进行约定。管理规约规定事- 35 -- 36 - 项，不得违反法律法规、社会公德和社会公共利益。 第二款规定了业主委员会、业主和物业服务人对违反 管理规约行为的共治责任，在具体实施中要注意处理好与 第三十九条小区执法部门的衔接关系。 实践中，在业主大会成立前，一般通过临时管理规约 对第一款所列事项作出约定。 第三十九条 区县综合行政执法、公安、建设、自然 资源和规划、市场监督管理、生态环境、消防救援等部 门和机构应当建立住宅小区执法工作责任区制度，在街 道办事处、乡镇人民政府的协调下，加强执法联动，依 法查处违法行为，维护小区管理秩序。 市、区县人民政府应当健全执法监督制度。 [释义] 本条是关于小区执法的规定，也是创新的制度设计。 执法工作全覆盖，没有“法外之地”。在管理和执法 过程中，应发挥好业主委员会、物业服务人及业主的作用。 按照第一款规定，一是各相关执法主体应当对应小区 明确具体的责任人，尽最大可能实现执法力量下沉；二是 明确联系小区责任人的具体职责、要求和工作制度规范， 做到主动履职；三是街道办事处、乡镇人民政府要加强统 筹协调，牵头建立多部门（机构）执法人员参与的联动机 制，既依法分工，更增强共治合力；四是处理好执法部门 工作与居（村）民委员会、业主委员会、业主以及物业服 务人共同预防化解矛盾纠纷的关系。- 37 - 第二款规定了人民政府应当健全执法监督制度，是第 一款执法工作责任区制度落地见效的重要保障。政府在全 面推进执法监督制度工作中，应当将小区执法落实情况作 为重要内容，为街道办事处、乡镇人民政府统筹协调工作 提供支撑，防止部门推诿扯皮、基层协调无力的现象发生， 促进小区执法创新机制发挥作用、取得实效。 第四十条 物业服务人应当加强对垃圾分类、车辆 充电、健身、通讯、智能快递等便民设施的巡查，及时 协调有关责任单位处理解决巡查中发现和业主反映的问 题，使便民设施处于良好状态。 [释义] 本条是关于便民设施维护的规定。 便民设施投入主体多元，但着眼于服务全体业主，条 例把日常巡查的责任交给物业服务人是必要的，同时设施 所有人应主动加强对设施的管理维护，各方共同做好工 作。本条在实践中要求物业服务人加强日常不定期巡查， 同时注意收集业主情况反映，以及时发现问题；对发现损 坏的要及时组织维修，费用依照合同和有关规定支出；对 确认系人为破坏的，应督促当事人承担民事责任，对拒不 承担的可依小区执法联动机制处置。 第四十一条 物业主管部门应当按照业主优先、公平 合理、便于管理的原则，加强对规划用于停放汽车的车 库、车位销售、附赠、出租等的指导。业主大会、业主委员会可以采用先到先停或者定期 抽签等方式分配业主共有车位的使用权，经业主大会同 意可以实施临时停车收费管理。 对违反车辆管理的行为，业主委员会可以依照管理 规约采取约束性措施。 [释义] 本条是关于车库、车位及停车管理的规定。 第一款明确物业主管部门对车库、车位销售、附赠、 出租等加强指导，其目的是按照业主优先、公平合理、便 于管理的原则，解决个别业主垄断车位造成车位紧张等突 出问题。民法典第二百七十五条规定，“建筑区划内，规 划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定”；第二百七十六条也规定，“建 筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足 业主的需要”。《湖州市市容和环境卫生管理条例》规定， “新建住宅小区竣工交付满两年尚有未出售、附赠的车库 (位)的，建设单位应当向本小区业主公布车库(位)的空置 情况，本小区业主要求承租的，建设单位不得以只售(赠) 不租为由拒绝出租”。物业主管部门要按照上述法律法规 规定，主动作为，在商品房预售时加强对车位销售、附赠、 出租等安排的指导。此外，为解决现实中车位紧张问题， 也可以由业主共同决定，在符合相关规范前提下，通过改 造增加小区停车位，也可积极推广智能化停车设施。 第二款采用先到先停或者定期抽签等方式分配小区 - 38 -- 39 - 内公共车位，提高了利用率，也体现了公平性。公共车位 是小区的资源，实施临时停车收费须经业主共同决定，收 益须归业主共有。 第四十二条 物业管理区域内实行生活垃圾分类和 定点投放制度。 业主和非业主使用人是生活垃圾分类投放的责任 人。物业服务人、垃圾分类服务企业应当依法或者依照 合同约定加强生活垃圾分类投放的管理。 物业服务人、垃圾分类服务企业、业主委员会发现 投放人不按照分类要求投放的，应当要求其改正；投放 人拒不改正的，应当及时报告综合行政执法部门处理。 [释义] 本条是关于生活垃圾分类投放管理的规定。2021 年 5 月起施行的《浙江省生活垃圾管理条例》将生活垃圾分类 投放作为物业管理的重要内容，本条例应与其一并适用。 第二款明确规定了生活垃圾分类投放、管理、监督的 责任主体。实践中管理监督的相关要求，要与管理规约、 小区执法制度相衔接。 第四十三条 业主、非业主使用人应当加强对其所有 或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置 物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。 物业服务人应当加强日常巡查，发现存在安全隐患 的，应当及时采取必要的防范措施并向业主委员会、居 （村）民委员会报告。- 40 -[释义] 本条是关于建筑物上坠物防范管理的规定。 第一款明确业主、非业主使用人做好窗户、阳台等设 施安全防范责任。窗户、阳台及依附的搁置物、悬挂物等 是最容易发生脱落、坠落的，实践中还有其他部位及外墙 的悬挂物等，业主、非业主使用人都应尽好防范之责，从 源头上预防危害发生。 第二款明确物业服务人履行建筑物上坠物防范管理 的职责。一是加强巡查，及时发现安全隐患；二是采取措 施，既包括自行采取的排险措施，也包括督促或会同业主 采取的有关措施；三是即行报告，对于情况严重需各方共 同处置的事项，应及时报告业主委员会、居（村）民委员 会，采取专业措施共同解决以确保安全。 因民法典第一千二百二十四条对禁止抛物作出规定， 本条例不再重复。 第四十四条 利用物业管理区域内业主的共有部分 产生的收入，扣除合理的成本之后为公共收益，归业主 共有。业主大会成立前，前款规定的租赁经营情况等应当 报送居（村）民委员会，其租赁或者经营期限不得超过 前期物业服务期限，租金不得明显低于周边同类物业市 场租赁价格。 业主大会成立后，物业共有部分的经营管理，应当 经业主大会同意。- 41 - 公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定 期公布。[释义] 本条是关于公共收益归属的规定。 第一款明确规定了共有部分收入和处置及性质归属， 重申了民法典第二百八十二条的规定，重点强调了业主对 共有部分收益的所有权。物业服务人受业主委托在管理活 动中只能收取合理成本。同时对租赁或经营期限、租金作 出规定，保障了公共收益的实现。 第三款对业主大会成立后物业共有部分的经营管理 权作出规定。根据业主大会决定，可以由物业服务人行使， 也可以由业主委员会行使，还可以由业主委员会或物业服 务人委托第三方经营管理。 第四十五条 公共收益主要用于补充建筑物及其附 属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管 理方面的其他需要。公共收益用于补充维修资金的，应 当按季度补充，补充比例不低于公共收益专户余额的百 分之五十，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充。 业主大会成立前，公共收益由居（村）民委员会开 设银行专户代管，业主大会成立后经业主大会同意可以 由居（村）民委员会代管。业主委员会自行管理的，应 当接受居（村）民委员会的监管。 [释义] 本条是关于公共收益使用及管理的规定。第一款对公共收益使用作出的详细规定，体现了公共 收益应首先用于维护业主共同利益。 第二款对公共收益管理作出了规定。实践中可业账社 管，也可业帐自管。业账自管的，应接受居（村）民委员 会的指导和监督。 第四十六条 保修期内，建设单位在收到物业主管部 门督促保修通知书十五日内不履行保修责任或者因歇 业、破产等原因无法履行保修责任的，由物业服务人、 业主委员会组织维修，费用在保修金中支出。 动用保修金的，建设单位应当在保修金使用后十五 日内足额补存保修金。 [释义] 本条是关于保修金使用管理的规定。 第一款明确了保修期内的保修责任是建设单位，监督 主体是物业主管部门。特殊情况不履行或无法履行保修责 任的，则明确由物业服务人或业主委员会组织维修，但费 用在保修金中开支。履行保修责任，应属国家和省规定的 保修期限及保修范围。为保证维修的及时有效，组织维修 的物业服务人或业主委员会应事先与物业主管部门做好 衔接。第二款规定建设单位应当在限期内补足保修金。如不 补交的，则依照《浙江省住宅物业保修金管理办法》第八 条规定，由物业主管部门责令改正，逾期仍不支付的，按 日加收万分之五的滞纳金。 - 42 -- 43 - 第四十七条 发生下列危及房屋安全和人身财产安 全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即 组织应急维修： （一）消防设施故障； （二）电梯故障； （三）水泵、水箱（池）故障； （四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的； （五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的； （六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的； （七）其他紧急情况。 发生前款所列紧急情况，需要立即对共有部分进行 维修和更新的，由物业服务人或者相关业主提出建议， 经业主委员会和居（村）民委员会证明核实，向物业主 管部门申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。申请 使用符合条件的，应当及时拨付。紧急情况下维修资金 使用金额不得超过首期交存维修资金总额的百分之十。 市、区县物业主管部门应当对应急维修和维修资金 支出情况进行监督。 [释义] 本条是关于紧急情况下建筑物及其附属设施的维修 资金使用的规定，开辟了资金使用的“绿色通道”，本条 设计充分体现了问题导向。 实践中业主对建筑物及其附属设施的维修资金使用 难问题反响强烈。第一款规定七种情形应当立即组织应急- 44 - 维修的，应急维修不以资金拨付为前提，一旦发生紧急情 况，有关主体应当立即组织力量开展维修。 第二款规定了紧急情况下建筑物及其附属设施的维 修资金拨付简易通道。一是提出建议权，指物业服务人和 相关的业主个体；二是审核权，指业主委员会和居（村） 民委员会；三是审批及拨付权，赋予物业主管部门。具体 工作中，应做到建议明晰，有具体的情况说明；审核精准， 业主委员会和居（村）民委员会如有疑问的，应第一时间 到现场确认、核实；审批要快捷，符合条件的应当及时拨付，一般可掌握在 3 日内拨付到位，并做到能快则快；不 符合条件的应当及时指出、制止。设定紧急情况下建筑物 及其附属设施的维修资金占比百分之十上限，以解决实际 使用不足（省相关规定为百分之三至五），同时防止滥用。 第六章 法律责任 第四十八条 违反本条例规定的行为，法律、行政法 规、省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。 [释义] 本条是关于责任转致的规定。 规定体现了上位法优于下位法的原则。列明行政法 规、省的地方性法规而非统称法规，原因在于法规包括行 政法规、省的地方性法规和设区市的地方性法规，而本市 原有地方性法规与本条例发生冲突时，按照新法优于旧法- 45 - 的原则应适用本条例，现规定实际上是排除了本市原有地 方性法规的优先适用。应当注意的是，本市原有地方性法 规与本条例法律责任规定不冲突情况下，继续适用。 第四十九条 违反本条例第十八条规定，业主委员会 成员实施相关禁止行为的，由区县物业主管部门责令改 正，没收违法所得，并处一千元以上一万元以下的罚款。 [释义] 本条是关于业主委员会成员实施禁止行为责任的规 定。本条处罚包括三个方面，一是责令改正；二是在实施 禁止性行为中有违法所得的，没收其违法所得；三是主管 部门根据违法行为人改正态度、行为实际后果及影响等， 在罚款幅度内酌情处罚。 第五十条 违反本条例第二十六条第二款、第三款 规定，建设单位未按照要求提供物业服务用房的，由区 县物业主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以 下的罚款。 [释义] 本条是关于未按要求配置服务用房责任的规定。 “省条”第五十二条已对建设单位未按规定面积配置 服务用房明确了处罚规定，本条例不再重复。建设单位未 按集中配置、方便业主等要求提供服务用房的违法情形相 对较轻，故设定了相对较低的处罚金额，体现了既从严要 求，又罚当其过。- 46 -第五十一条 违反本条例第二十七条第二款规定，建 设单位和物业服务人在承接查验过程中共同侵害业主利 益的，由区县物业主管部门责令限期改正，分别处五万 元以上十万元以下的罚款。 [释义] 本条是关于承接查验违法责任的规定。 本条规定了建设单位和物业服务人双方共同侵害业 主利益的处罚。如果在承接查验过程中只有建设单位一方 造假，物业服务人确实不知情且未帮助掩饰的，不适用本 条处罚。对于建设单位一方的造假或欺诈行为，可通过其 他法定途径解决。 第五十二条 违反本条例第三十一条规定，物业服务 人未按照规定公示信息的，由区县物业主管部门责令限 期改正；逾期未改正的，处五千元以上五万元以下的罚 款。[释义] 本条是关于物业服务人未按规定公示责任的规定。 物业服务人信息公示是主动接受业主、业主委员会和 基层组织监督的重要体现，也是履行合同的要求。物业服 务人应当通过各种有效手段，保障信息公示及时、准确和 完整。对出现违法情形的，先予限期改正，逾期未改正的， 依法给予罚款处罚。 第五十三条 违反本条例第三十五条第一款规定，原 物业服务人未按照规定退出物业管理区域和移交相关资- 47 - 料、财物的，由区县物业主管部门责令限期改正；逾期 未改正的，给予通报批评，并处一万元以上十万元以下 的罚款。[释义] 本条是关于原物业服务人未按规定退出责任的规定。 本条规定的退出包括两方面，一是工作人员的退出， 包括办公场所的腾空、交付钥匙、人员离开等；二是物的 全面移交，包括资料和财物的共同清点、实际交付，确保 及时性、完整性、彻底性。如果未按规定退出的，应督促 其改正；未改正的，予以通报批评，目的在于广而告之， 起到对违法行为人的教育和对物业服务行业的警示作用， 并依法给予罚款处罚。第七章 附 则 第五十四条 业主决定不选聘物业服务人，实行自行 管理的，依照本条例相关规定执行。 [释义] 本条是关于依照适用的规定。 根据民法典第二百八十四条规定，业主可以自行管理 建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务人或者其他管 理人管理。本条例对业主委托物业服务人管理作了较多规 定，对于不委托物业服务人管理而选择自行管理的，依照 本条例规定执行，实现了本条例在适用上的全覆盖。第五十五条 本条例自 2021 年 5 月 1 日起施行。 [释义] 本条是关于施行日期的规定。 法规施行日期，不同于本级人大的通过日期，应以上 级人大常委会批准的法规文本公告施行日期为准。