为进一步巩固创建全国文明城市综合治理成果，加强我街道小区物业服务规范化管理，根据《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发〔2018〕59号）、《安吉县人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（安政办发〔2019〕61号）和《安吉县人民政府办公室关于印发小区长效管理实施方案的通知》(安政办函〔2020〕5号)等文件精神，结合我街道实际，经研究决定实施小区长效管理行动，特制定本方案。

一、工作目标

以打造“小城大爱美好昌硕”和创建全国文明城市为目标，全面开展居住小区的长效管理行动，巩固前期整治成果，补齐功能短板，按照城市精细化管理要求，强化物业管理各方主体责任，建立“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理体制。

二、工作范围

街道范围内物业住宅小区和无物业小区、商住楼、散居点、商区和市场等（以下统一简称小区）。村、村改居安置小区参照执行。

三、组织领导

   成立昌硕街道小区长效管理领导小组，负责统筹协调、检查、督办、指导社区（村）落实长效管理工作，街道办事处主任担任领导小组组长，社区工作办、创建办、综合执法分管领导担任副组长，成员由街道纪委、党建工作办、财办、综合治理办、司法所、民政办、综合执法所、公共事业服务中心、市场监管的分管领导组成。领导小组下设办公室。

    成员名单详见附件1。 

四、工作内容

（一）全面推进小区业主自治建设（2020年5月-10月）

加快推进辖区小区自治步伐，要求今年在所有小区、散居点、商住楼、市场、商区等建立自治组织架构。一是已成立业委会运行规范的小区。社区加强对业委会的工作指导，建立与完善业委会履职工作机制，激发业主依法自治管理小区热情。按规定到换届时间正常进行换届，今年届满的业委会及时做好督促换届工作。二是可以成立业委会的规模小区。对没有业委会的成规模小区，今年完成业主委员会选举工作，并加强新成立业委会的培训指导工作。要求今年做到应成立尽成立。三是暂时不适合成立业委会的区块。不成规模小区，如宿舍、散居、商住楼等区块，要求以楼栋为单位，社区负责组织居民推荐3-5名居民代表组成“楼管会”、“住委会”等自治组织。立足居民关心的实际问题，“楼管会”、“住委会”通过召开民情理事会、小区网格民情恳谈会，推动解决小区设施、停车、环境、秩序等问题，初步实现业主自我管理、自我服务、自我监督。四是市场、商区等业态复杂的区块。有物业公司入驻提供服务的市场、商区在市场化物业管理的基础上，成立由开发商、物业、商家、居民、社区等成员组成的“议事委员会”、“共建联席会”，主动参与市场、商区重大事务协商管理；无规范物业管理的市场、商区，成立由商铺、居民、社区等组成的“议事委员会”等，负责内部管理服务与重大事件的协商处理。

各社区按照推进工作计划要求落实人员和责任，确保小区业主自治全覆盖工作于2020年10月份前完成。坚持整治内容大家提、整治方式大家议、整治效果大家评的原则，将协商民主贯穿于区块事务管理的全过程。

（二）实施无物业小区覆盖提升行动（2020年5月-12月）

 针对无专业物业公司管理的小区，在前期硬件设施整治改善完成的基础上，根据“成熟一个、引进一个、规范一个”的长效管理机制，根据居民意愿以及小区实际召开业主大会引入物业服务企业实施专业化物业管理、业委会自治或者社区代管实施准物业管理（仅保安、保洁分项物业管理），建立住宅小区物业管理长效机制。

成熟、引进、规范的流程：第一阶段，由社区或业委会（有领办单位的与领办单位协商）制定小区后期长效物业管理的方案；第二阶段，社区或业委会召开业主大会（可采用书面形式）审议管理方案；第三阶段，对通过后的管理方案，由社区或业委会具体落实该方案。有领办单位的联系领办单位协助后期进行不定期的领办志愿服务。

整治后的有序长效管理依据《昌硕街道无物业管理小区物业开展实施方案》（见附件2）实施，实施的无物业小区由于散、小、旧等原因，引进物业管理难度大，社区根据居民情况、连点成片原则，对部分小区进行封闭式管理的整合，因地制宜，使小区成规模体量有利于解决引进物业难问题。物业管理的主要内容为：

1.市场化物业管理。选聘引入物业管理企业后，由专业化物业企业按照物业管理服务合同内容约定提供价值相符的物业服务产品，业委会（无业委会的由社区<村>及业主自治组织代行业委会之职）对物业服务企业开展的物业管理服务工作进行评估监督。

2.准物业管理。准物业管理由社区(村）或业委会组织开展，可以聘请保洁、保安等工作人员负责小区日常管理，或统一打包委托一家物业服务企业进行准物业（或单项）管理，为小区居民包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、公共绿化养护等服务，并由社区（村）或业委会按照标准向住户收取一定的服务成本费。

小区内公共路面停车、物业经营用房、公共广告位等的经营性收入由社区（村）或业委会统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

（三）党建引领推动新型小区治理（2020年5月-12月）

社区（村）充分发挥基层党组织在社区建设、物业管理和业委会自治的作用，推进基层党建工作引领的红色物业、红色业委会建设，建立小区物业管理在基层党组织领导的业主自治机制，建立健全社区党组织领导下的社区（村）、业主委员会和物业服务企业的协调机制。

加强业委会队伍建设，对满足成立条件的小区，社区（村）主动介入按法定程序召开业主大会选举业主委员会，组织落实更多的党员业主进入业委会，参与小区的建设，首次成立或改选业委会时，业委会成员中党员比例不低于50%，深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育内容。

充分发挥社区（村）统筹协调物业管理的作用，通过调处物业矛盾纠纷、规范业委会管理和引导业主自治，预防和化解物业矛盾。以物业项目经理向社区报到报告制度为契机，畅通沟通渠道，促进物业企业履行好社会责任，积极参与社区共治共建。

（四）联合执法推进小区管理提升（2020年5月-12月）

强化组织领导，动员全部力量，全力打好创建全国文明城市攻坚冲刺战。坚持高标准严要求，突出重点加大整治力度，对背街小巷、老旧小区、行业市场等难点区域环境痛点进行剿劣，小对楼道乱堆放、毁绿种菜，私搭乱建、乱停车、高空抛物、违法装修、违规养犬、噪音超标、乱浇灌等现象开展联合集中专项治理。推进小区垃圾分类工作。联合相关部门加强对出租房的排查，对群租、非居住空间（车库、储藏室）出租以及经营的整治，改善出租乱象和经营占用行为。协调确定社区交错区域的管辖职责，健全长效管理机制，提升小区管理水平。

（五）加强宣传促进观念转变提升（2020年5月-12月）

以创建全国文明城市为契机，街道、社区（村）和物业企业要合力打造积极正面的物业管理宣传氛围，积极开展市优小区、县优小区、美丽小区等创建工作。通过微信公众号、电视媒体、报纸、小区内的宣传栏等各种载体，多方面、多渠道宣传物业企业、业主和相关方的权利、义务和责任，提高业主主体意识，让广大业主了解、理解物业管理，营造良好的舆论环境。逐步改变业主文明自律意识不强、业主委员会职能缺位、物业正确履职不力等现象，创建良好的小区生活环境。

五、工作要求

（一）落实管理责任。各社区（村）作为长效管理实施主体，要高度重视，加强组织领导，配强管理力量。各相关科室根据各自职责，加强综合协调，形成街道齐抓共管的大物业管理工作格局，共同推进小区长效管理工作。

（二）明确职责分工。强化各相关科室及社区（村）物业管理工作职责，街道社区办牵头负责小区物业长效管理工作。组织办、创建办、综合执法所等相关职能科室应明确各自职责，切实落实工作责任，共同推进小区物业管理工作（见附件3）。

（三）加强监督考核。建立健全各社区（村）小区物业管理工作考核机制。各社区要按照推进工作计划要求落实人员和责任，确保工作落到实处、取得实效。考核结果纳入年度综合考核内容。

（四）强化舆论宣传。充分利用电视、报纸、网络等载体，加强小区物业管理有关法规政策宣传，大力宣传管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业以及优秀业主委员会，发挥示范带头作用，增强全社会对物业管理的认识、理解，积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。

附件：1.昌硕街道小区长效管理工作领导小组成员名单

2.昌硕街道无物业管理小区物业开展实施方案

3.昌硕街道小区长效管理工作领导小组成员工作职责

         中共安吉县昌硕街道党委会

         安吉县人民政府昌硕街道办事处

        2020年5月15日

附件1

昌硕街道小区长效管理工作领导小组成员名单

组  长：赵晓光

副组长：杨卫德   祝  冬   李雪春

成  员：夏  旦   梅爱华   张彩林   左  巍   方文明       

朱  峥   章旭峰   胡  亮   周  刚

领导小组下设办公室：

主  任：杨卫德 

副主任：祝  冬   李雪春

成  员：沈  苑   王  陈   宣春霞   叶顺齐  郑月兰

        吴艳红   程杰峰   孙  伟   周建伟  王卫金

        潘为群   严海嫣   各社区（村）书记

附件2

昌硕街道无物业管理小区物业开展实施方案

一、实施对象

昌硕街道范围内无专业物业公司进行物业管理（准物业）的小区、商住楼、散区、商区和市场等（以下统一简称小区）。

二、存在问题

无专业物业进驻小区原因：一是小区建成交付使用年代久，后期维护不到位，基础设施、设备等损坏严重，物业公司进驻前期投入大，意愿不强；二是小区建筑面积和可收费面积较小，物业服务费无法达到一定标准，物业公司进驻后经营管理面临较大困难；三是小区成立了业委会，但没有正常运作甚至因各种原因解散，后续工作无人主导及跟进，小区陷入无序状态。

三、后期管理方向和措施

针对这类无专业物业公司进行管理服务的小区，如果继续现状，小区会进一步陷入无序管理状态，有领办单位的小区单靠对接帮扶，解决了一时，解决不了根本。鉴于此，在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，建议根据居民意愿以及小区实际情况引入物业服务企业实施专业化物业管理、业委会自治或者社区（村）及自治组织代管实施准物业管理（仅保安、保洁分项物业管理），建立住宅小区物业管理长效机制。

实施的无物业小区由于散、小、旧等原因，引进物业管理难度大，街道根据社区（村）划分、居民情况、连点成片原则，对大部分小区进行规模性管理的整合，因地制宜，使小区成规模体量有利于解决引进物业难问题。

成熟、引进、规范无物业小区的流程：第一阶段，由社区（村）或业委会协商领办单位制定小区后期长效物业管理的方案，无领办单位的由社区组织业委会、楼管会、住委会、议事会等业主自治组织协商制定；第二阶段，社区（村）或业委会召开业主大会（可采用书面形式）审议管理方案；第三阶段，对通过后的管理方案，由社区、业委会或楼管会等具体落实该方案，有领办单位的联系领办单位协助后期进行不定期的领办志愿服务。

（一）管理模式选择

根据小区实际，由属地社区（村）（有业委会的业委会牵头）牵头召开业主大会，征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），可采取书面形式召开业主大会，由居民选择专业化物业公司管理还是业委会自治、社区（村）及自治组织代管实施准物业管理，公布服务内容和相应收费标准。以小区内面积、户数双过半以上居民投票同意为准。

（二）长效物业管理模式

1.市场化物业管理。选聘引入物业管理企业后，由专业化物业企业按照物业管理服务合同内容约定提供价值相符的物业服务产品，业委会（无业委会的由社区<村>及自治组织）对物业服务企业开展的物业管理服务工作进行评估监督。

2.准物业管理。准物业管理由业委会或社区（村）与自治组织进行组织开展，可以聘请保洁、保安等工作人员负责小区日常管理，或统一打包委托一家物业服务企业进行准物业（或单项）管理，为小区居民包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、公共绿化养护等服务，并由业委会或社区（村）与自治组织按照标准向住户收取一定的服务成本费。

小区内公共路面停车、物业经营用房、公共广告位等的经营性收入由社区（村）及自治组织或业委会统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

（三）物业管理服务收费标准和办法

1.引入物业服务企业的小区，有物业服务企业进驻的小区，物业服务费标准参照市场化运作，预计服务内容基础价格参照如下标准：

主要服务内容：

保洁服务、绿化养护服务、秩序维护服务、公共设施日常养护维修、公共设备日常养护维修、业主报修投诉处理。

建议物业服务费标准（分三档）：

150户以下（15000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，同时物业经营收益用于弥补物业费不足）

300户以下（30000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，同时物业经营收益用于弥补物业费不足）

500户以下（50000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，同时物业经营收益用于弥补物业费不足）

2.准物业管理服务小区，小区化准物业管理服务收费是指由属地社区或小区业委会等自治组织，为小区住户提供基本的公共区域保洁服务、小区内安全秩序维护服务、公共绿化养护服务等并向住户收取一定的服务成本费用。

（1）建议收费标准（分三档）：

150户以下（15000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，平均按15000平方米算，总收入10万元，人均成本3.37万元）

300户以下（30000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，平均按25000平方米算，总收入17万元，人均成本3.37万元）

500户以下（50000平方米以下）

（按物价水平上涨，每年递增8%-12%，合同中予以明确约定，平均按40000平方米算，总收入26.4万元，人均成本3.77万元）

（2）费用交纳，业主应当按时足额交纳准物业管理服务费。业主交纳的准物业管理服务费，包括生活垃圾处置费、各类养护费等。

（3）物业经营收入弥补准物业服务经费，由社区（村）或业委会收取的小区内公共路面停车、物业用房出租、公共广告位收益等经营性收入，专项用于住宅小区物业管理，以弥补小区准物业服务经费不足。

（4）收支情况公示，社区（村）或业委会应当每半年向全体业主公布一次小区实施准物业管理的收支情况，让全体业主充分了解本小区的经营状况，维护管理方和业主双方的合法权益。

准物业管理物业服务内容

一、基本要求

（一）配备有保洁、绿化和保安人员，所有人员均佩戴明显标志、行为规范、服务主动热情；

（二）公示服务电话，及时处理居民对小区管理方面的投诉和建议。

二、公共区域保洁服务

（一）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运；

（二）小区公共场所每日清扫，楼道每周清扫，共用部位按需保洁；

（三）区内公共雨、污水管道，雨、污水井，化粪池等发现异常及时清掏。

三、安全秩序维护服务

（一）对小区内进行巡查；

（二）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取有关措施；

（三）监控室有专人值守，并有值班记录；

（四）协助消防部门做好消防安全工作，消防设施设备基本完好，可随时启用，消防通道畅通。

四、停车秩序维护服务

负责小区内停车秩序，指导自行车、汽车停放有序。

五、绿化养护服务

对小区绿化定期进行修剪养护，预防花草、树木病虫害。

附件3

昌硕街道小区长效管理工作分工职责