各乡镇人民政府（街道办），县政府各部门，县直各单位：

为加强我县小区物业服务规范化管理，切实提升物业服务水平，优化广大业主居住环境，推进全国文明城市创建和中国最美县域建设，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市文明行为促进条例》《中共浙江省委浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（浙委发〔2018〕11号）和《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发〔2018〕59号）等文件精神，结合我县实际，经县政府同意，制定本实施意见。

一、总体要求

按照城市精细化管理要求，强化物业管理各方主体责任，建立“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理体制。充分发挥乡镇（街道）、村（社区）在小区物业管理中的作用，不断增强业主大会依法自治的能力，不断提高物业服务行业的服务质量，及时化解物业管理服务活动中的各种问题与矛盾。积极推进物业规范化、长效化管理，形成制度完善、责任明确、管理有序、文明和谐的物业管理新格局，全面提升广大业主对小区物业管理的满意度。

二、基本原则

（一）属地管理，齐抓共管。建立健全小区物业项目属地管理机制，充分发挥乡镇（街道）、村（社区）指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。

（二）分类管理，全面覆盖。根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区物业设施运行管理的不同情况，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。

（三）市场主导，政策扶持。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。

三、工作措施

（一）加强基层党组织领导的业主自治

1.建立小区物业管理在基层党组织领导的业主自治机制。村（社区）指导规范业主自治组织建设，充分发挥基层党组织在物业管理和社区建设上的作用。建立健全村（社区）党组织领导下的村（社区）民委员会、业主委员会和物业服务企业的协调机制。村（社区）指导和监督召开临时业主大会，更换或重新选举业主委员会。推行村（社区）民委员会推荐符合条件的党员或社区居民委员会成员参与业主委员会成员选举。

2.规范业主委员会成立程序。对符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈的小区，属地乡镇（街道）、村（社区）要指导召开业主大会和选举产生业主委员会，业主大会召开形式可以采用集体讨论或者书面征求意见（下同）；对业主人数较少且经全体业主一致同意，可不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；对未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，村（社区）民委员会应在属地乡镇（街道）指导监督下代行业主委员会职责。

3.规范业主委员会管理行为。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度。规范印章管理和财务管理，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托村（社区）民委员会保管，村（社区）民委员会对印章使用、财务管理予以监督。建立业主委员会例会制度。严格业主委员会委员任职资格，业主委员会委员应当严格遵守小区业主管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。属地乡镇（街道）要建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。小区业主委员会存在下列情形之一的，属地乡镇（街道）要把考核结果或存在问题通告全体业主，在小区公示15天后，指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员或重新选举业主委员会：（1）经考核不合格的业主委员会；（2）业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的；（3）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；（4）业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的；（5）业主委员会无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费交纳率不足70%的；（6）法律、法规、规章规定的其他情形。

4.规范业主委员会的经费使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，工作经费及业主委员会委员的工作补贴可以在公共收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。严格规范小区公共收益资金管理，鼓励业主大会或业主委员会在乡镇（街道）开设小区公共收益资金账户，实行支出申报制度，公共收益资金使用接受全体业主的监督，业主委员会应当在每年3月底前公布上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，并在小区显著位置公示。村（社区）民委员会代行业主委员会职责的，工作经费按以上办法提取使用。违规使用公共收益资金的，由属地乡镇（街道）牵头依法处置。

5.建立业主物业服务交费诚信机制。规范小区物业服务标准，提升居民花钱买服务意识，破解物业服务收费难的问题。业主未按合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当采取有效途径督促其履行合同并交纳。拒交、欠交物业服务费的业主，经属地乡镇（街道）调解认定后仍不履行缴费义务的纳入个人信用档案。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的，由所在村（社区）党组织报乡镇（街道）审核汇总后，统一函告所在单位党组织或上级党委组织部门。在办理物业产权交易手续时，买卖双方当事人应对物业服务费的结算情况及其他相关费用在转让合同中作明确约定。

（二）加强小区配套设施建设与维护管理

1.落实小区物业承接查验制度。进一步完善小区物业承接查验制度。物业行业主管部门要加强小区物业承接查验的监督。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建物业由开发建设单位邀请所属乡镇（街道）、社区、物业企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行查验。重新选聘物业服务企业的，在业主委员会或村（社区）民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行查验，经属地乡镇（街道）核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节，有条件的要参与建设工程设计、施工等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

2.规范小区物业服务标准。新建小区物业服务等级应不低于二级服务标准执行。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期咨询服务费及开办费，用于前期咨询介入和购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。非普通住宅、业主委员会成立后的普通住宅物业服务等级标准不得低于前期物业服务等级标准。

3.强化小区停车设施建设与管理。小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或其委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业行业主管部门予以督促。小区公共车位推行临时停车收费管理，当规划车位不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车位，减轻停车压力。物业服务企业要切实做好小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停放，积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。

4.建立物业专项维修资金应急使用通道。对小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关主管部门出具参考意见，业主委员会或村（社区）民委员会可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；物业主管部门在收到应急物业专项维修资金使用资料后（资料齐全）之日起5个工作日内完成资金拨付。

5.建立物业专项维修资金续筹机制。物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，已成立业主委员会的，由业主大会制定续筹方案；未成立业主委员会的，由村（社区）民委员会指导业主制定续筹方案。续筹后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续筹方案由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力，业主拒不续筹经依法催缴仍不交纳的，经属地乡镇（街道）调解认定后纳入个人信用档案，业主委员会或代行业主委员会职责的村（社区）民委员会可以依法提起诉讼。

（三）加强物业行业的监督与管理

1.规范选聘或退出物业服务企业行为。进一步规范前期物业服务招标行为，完善物业服务企业的履约保证金制度。新建小区规划建筑总面积在3万平方米以上的，应通过招投标方式选聘前期物业服务企业。业主委员会成立后，通过业主大会续聘或重新选聘物业服务企业，前期物业服务结束。为维护当事人的合法权益，通过“事先告知、重新选聘、及时移交”等程序，保持项目服务管理的连续性，物业企业在退出服务时应按《浙江省物业项目服务退出管理办法》之规定，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责。

2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。物业服务企业应当在显著位置公示物业服务内容和服务等级标准、物业收费标准，明确服务责任人；及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止小区内违反治安消防、环保、装饰装修等行为，并及时向公安消防、综合行政执法等有关职能部门报告。

3.规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级确定收费标准，公开物业服务的等级和收费标准，提高收费透明度。普通住宅的前期物业服务收费标准实行市场调节价，前期物业服务费由开发建设单位会同物业主管部门、属地乡镇（街道）制定，应综合考虑项目特性、物业服务等级标准、物业服务平均成本、消费物价指数变动情况。

4.健全物业服务企业动态考核制度。物业主管部门会同所属乡镇（街道）对物业服务企业开展动态检查与考核，发现问题，书面通知整改，并约谈物业服务企业负责人限期改正；对物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息评价体系，直接与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等挂钩。物业项目全部实行项目经理责任制，每名项目经理原则上不超过2个物业项目，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。

5.加强物业服务行业自律。鼓励物业服务企业成立物业服务行业协会，开展行业培训、评优等活动，制定行业标准、规范，相互沟通与监督，发挥协会的行业自律作用，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。

（四）强化拆迁安置、老旧小区的物业管理,完善物业管理激励机制

1.进一步加强拆迁安置、老旧小区的物业管理。针对当前拆迁安置、老旧小区物业管理现状，各乡镇（街道）需进一步落实属地管理责任，强化拆迁安置、老旧小区以及村（社区）6%留用地开发小区的物业管理工作，由所在乡镇（街道）负责，鼓励物业服务实行市场化、专业化管理。提升居民花钱买服务意识，引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对因条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各乡镇（街道）以村（社区）为基本单位成立物业服务站，组织实施以保洁、保绿服务为主要内容的基础性物业服务。老旧小区物业服务费由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补服务费用不足。

2.完善物业管理激励机制。根据《关于加强安吉县住宅小区物业管理工作的实施意见》文件精神，每年安排300万元专项资金，用于对2004年之前建成且实施专业化或准物业管理的物业服务老旧小区的考核奖励，并对竣工整体交付满10年以上的老旧小区有序推进公共设施、设备的零星维修改造。对被评为国家级优秀住宅小区的物业服务企业给予一次性奖励10万元、省级优秀住宅小区的物业服务企业给予一次性奖励5万元、市级优秀住宅小区的物业服务企业给予一次性奖励3万元。每年考核获得县级优秀的小区，给予物业服务企业一次性奖励1.5万元。对物业管理企业（准物业管理）管理我县2004年之前建成的小区，生活垃圾处理费给予全免。

3.完善业主委员会有偿服务机制。继续按照《关于落实物业小区业主委员会成员补贴的通知》文件精神，每年由所在乡镇（街道）对业主委员会进行考核，由物业主管部门核定补贴标准，通过以奖代补的形式给予业主委员会成员一定的工作经费补贴。

四、保障机制

（一）加强组织领导。调整完善全县小区物业管理工作领导小组成员。领导小组下设办公室（设在县住建局），负责研究制定全县小区物业管理工作相关政策(见附件1)；各乡镇（街道）要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

（二）明确职责分工。强化乡镇（街道）及相关部门小区物业管理工作职责，按照属地管理原则，各乡镇（街道）牵头负责本辖区内小区物业管理工作。相关职能部门和单位应当明确各自职责，切实落实工作责任，形成齐抓共管的物业管理新格局，共同推进小区物业管理工作（见附件2）。

（三）落实人员及经费。各乡镇（街道）根据辖区内村（社区）规模、小区数量等情况，成立乡镇（街道）物业管理机构，并在每个城市社区落实1-2名物业管理员。县财政负责相关工作的统筹保障。

（四）加强督查与考核。县物业管理工作领导小组每年度组织对各乡镇（街道）物业管理工作进行专项督查考核，考核结果纳入年度综合考核内容。

（五）加强宣传营造良好氛围。物业管理是一项需要全社会关注、全社会参与的综合性管理工作。全县上下要利用多种渠道和手段，广泛宣传物业管理各项法律、法规和政策，各方管理主体要进一步强化责任意识、作为意识和诚信意识，让广大群众全面增强诚实守信、共建美好家园的理念。各媒体单位要正确引导社会舆论，大力宣传在物业管理中涌现的先进典型和先进事例，积极营造“小区是我家、物业管理靠大家”的良好氛围。

五、本意见自公布之日起施行。原《安吉县人民政府办公室关于深入推进物业管理工作的实施意见》（安政办发〔2015〕43号）同时废止。

附件：1.安吉县物业管理工作领导小组成员名单

2.安吉县物业管理工作领导小组成员单位工作职责

                                          安吉县人民政府办公室

                                             2019年12月30日

附件1

安吉县物业管理工作领导小组成员名单

组  长：何承明

副组长：明瑞成  李  明

成  员：马  赟（组织部）      沈一平（宣传部）

王忠明（信访局）      张志龙（公安局）

陈庆胜（民政局）      郑永华（司法局）

吴  蔚（财政局）      王铖军（资源规划局）

梅本炜（住建局）      刘  剑（生态环境局）

黄  强（综合执法局）  周汪明（市场监管局）

刘  晴（消防大队）    卢学铭（人民银行）

杨卫德（昌硕街道）    刘向葵（递铺街道）

楼  杰（灵峰街道）    许晓亮（孝源街道）

周  军（梅溪镇）      王德清（孝丰镇）

领导小组下设办公室（设在住建局），由李明兼任办公室主任。梅本炜（住建局）、黄  强（综合执法局）、杨卫德（昌硕街道）、刘向葵（递铺街道）、楼  杰（灵峰街道）、王德清（孝丰镇）任副主任。

附件2

安吉县物业管理工作领导小组成员单位工作职责

组织部：负责完善党建引领基层建设，全面加强党组织对业主委员会工作的领导。负责建立落实欠交物业服务费的机关事业单位党员干部和国有企业单位党员职工的函告机制。

宣传部：落实县内新闻单位开辟专栏开展物业法律法规、知识等宣传，发挥舆论监督作用。

信访局：负责指导、协调各乡镇（街道）根据属地原则处理物业管理纠纷的信访投诉。

公安局：指导落实小区各项治安管理措施，负责查处小区内违反治安、技防、群租、燃放烟花爆竹等违规违法行为。

民政局：负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。负责对村（社区）民委员会等基层群众性自治组织的指导监督。负责各有关乡镇（街道）社区物业管理人员落实。

司法局：负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

财政局：负责物业管理中财政资金保障。

资源规划局：负责对社区用房、物业管理用房、垃圾“三站”、燃气、强弱电、技防、物防设施以及幼儿园、农贸市场、公厕等配套设施建设的规划管理、规划核实和依法办理不动产登记等工作。

住建局：负责对全县物业服务行业的指导和监督管理，组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策。负责县物业管理工作领导小组办公室的日常工作。加强小区物业承接查验的监督，负责物业专项维修资金、物业保修金的缴存、管理工作。负责小区民防设施的建设使用及维护进行监督管理。

生态环境局：负责小区噪声扰民、油烟、废气超标排放等有关环境违规违法行为、环境保护相关工作监督管理。

综合执法局：负责全县小区综合执法工作的指导和监督管理，落实行政执法进小区工作，负责查处小区侵占公共绿地、乱搭建、乱堆放、乱停车、高空抛物、违法装修、违规养犬、噪声超标、乱浇灌等违规违法行为。

市场监管局：负责小区商业经营活动监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违规违法行为。负责小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监督管理，负责查处电梯使用违规违法行为，组织电梯安全事故调查处理。

消防大队：指导落实小区各项消防安全管理措施，负责对小区消防安全检查，依法查处堵塞消防通道、违反用电安全要求私拉电线和插座等违反消防管理规定的行为。

人民银行：负责物业信用管理纳入社会征信管理体系，业主恶意拖欠物业服务费、拒不续筹物业专项维修资金纳入人民银行征信系统。

各乡镇（街道）：按照属地管理原则，负责辖区内小区物业管理工作；落实乡镇（街道）物业专职管理人员机构，在社区现有人员的基础上根据实际需要每个城市社区配备1-2名物业管理员；建立小区物业管理工作年度考核机制，具体负责本辖区的小区物业日常管理工作，组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调村（社区）管理与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务小区的日常管理工作。负责落实辖区内村（社区）物业管理工作职责。

村（社区）民委员会：负责村（社区）内小区物业日常管理与检查工作，指导监督业主大会的召开和规范运作。协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；未成立业主委员会的代行业主委员会职责。

政策解读链接：http://www.anji.gov.cn/hzgov/front/s580/zwgk/zcjd/bmjd/20200323/i2651536.html